Son illərdə mənzil-tikinti kooperativləri tərəfindən inşa olunmuş yaşayış binalarındakı mənzillərə mülkiyyət hüququnu təsdiq edən şəhadətnamələrin («kupça») alınmasında müəyyən irəliləyiş olsa da, paytaxtda və digər şəhərlərdə mənzillərin böyük bir qisminin mülkiyyət sənədləri hələ də yoxdur. «Kupça»sı olmayan mənzilin mülkiyyət hüququ isə vətəndaşa deyil, tikinti şirkətlərinə məxsusdur. Vətəndaşlar hüquqi baxımdan əmlaka deyil, sadəcə, tikinti şirkətləri ilə imzaladıqları müqaviləyə malikdirlər. Bütün bunlar isə vətəndaşların problemlərlə üzləşməsi ilə yanaşı, mənzil satışının vergidən kənarda qalmasına da səbəb olur.
2018-ci ilin yanvar-sentyabr aylarında Azərbaycanda istismara verilən mənzillərin ümumi sahəsi 1 milyon 503,6 min kvadratmetr təşkil edib. Dövlət Statistika Komitəsinin hesablamalarına əsasən, bu, ötən ilin analoji dövrünün göstəricisindən 19% çoxdur.
Vergilər Nazirliyinin məlumatına görə, cari ilin yanvar-sentyabr ayları ərzində notariuslar tərəfindən təqdim olunmuş ödəmə mənbəyində tutulan sadələşdirilmiş verginin bəyannaməsinə əsasən, mənzil və qeyri-yaşayış sahəsinin alğı-satqısından dövlət büdcəsinə təxminən 28 milyon manat vergi ödənilib. Bu fakt onu göstərir ki, il ərzində satılmış mənzillərin təxminən 40 faizi vergiyə cəlb olunur, 60 faizi isə vergidən kənarda qalır.
«MBA Group» konsaltinq şirkətinin baş direktoru Nüsrət İbrahimov hesab edir ki, həmin mənzillərin böyük əksəriyyəti Mənzil Tikinti Kooperativlərinin (MTK) balansında olanlardır. Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti tərəfindən verilmiş mülkiyyəti təsdiq edən çıxarış (şəhadətnamə) olmadan isə vətəndaşların müqavilə əsasında satdıqları mənzillər vergitutma obyekti hesab edilmir.
Tikinti şirkətləri mənzillərin sənədləşdirilməsində maraqlı deyillər
N.İbrahimovun sözlərinə görə, araşdırmalar göstərir ki, vətəndaşların öz mənzillərinə mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənədləri almasına əksər hallarda MTK-lar mane olur. Bunun başlıca səbəbi mənzil alğı-satqısında əsas subyekt kimi notariusların iştirakının təmin edilməməsi və birbaşa bu prosesdə MTK-ların rol oynamasıdır. Çünki mənzilin çıxarışı olmadıqda alğı-satqıya icazəni yalnız MTK-lar verir. «Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında» Qanunun 12.1-ci maddəsinə əsasən, daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının əmələ gəlməsi və başqasına keçməsi müvafiq icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən hazırlanan sənədlər əsasında qeydiyyat orqanı tərəfindən verilən dövlət reyestrindən çıxarışla rəsmiləşdirilir.
Reyestr Xidmətindən çıxarış olmadıqda isə həmin mülk xüsusi mülkiyyətdə olan əmlak sayılmır və onun alğı-satqısına sərəncamı əmlakın sahibi verir. Bu halda, yaşayış binalarının sahibi MTK hesab edilir: «Tikinti şirkətləri də bu vəziyyətdən istifadə edərək, alğı-satqı zamanı müqavilənin yenidən tərtib olunmasında və imzalanmasında əsas hüquqi tərəf kimi çıxış etdiyindən, mənzili satan vətəndaşdan özlərinin müəyyənləşdirdiyi məbləğdə pul almadan müqaviləyə qol çəkmirlər. Beləliklə, həmin prosesdə qazanan tikinti şirkətlərinin rəhbərləri olur, dövlət büdcəsi isə böyük məbləğdə vergilərdən məhrum olur».
MTK-ların məqsədli şəkildə binanın istismara təhvil verilməsini ləngitməsi də qanunvericiliyə ziddir. Mənzil Məcəlləsinə əsasən, binanın inşası başa çatdıqdan sonra istismara qəbul aktı alınmalı və altı ay müddətində mənzil sahiblərinin müştərək cəmiyyəti yaradılmalıdır. Binanın idarəçiliyi həmin MMC-lərə təhvil verilməli, mülkiyyət hüququna dair sənədlərin təqdim olunması və s. işlər öz həllini tapmalıdır. Amma tikinti şirkətləri MMC-lərin yaradılmasında maraqlı deyillər, onlar binanı yarı-yarımçıq tikib satır, insanlar evlərinə köçdükdən sonra kommunal xərclər adı ilə pul toplayırlar və həmin vəsaitlərin bir hissəsini binanın saxlanması və təmir-tikinti işlərinə sərf edirlər. Halbuki təmir-bərpa, infrastrukturun yaradılması kimi məsələlər MTK-nın öz vəsaitləri hesabına həll olunmalıdır. Mütəxəssisin fikrincə, MTK-lar mənzil qanunvericiliyini pozduqlarına görə onlara qarşı münasibət sərtləşdirilməlidir: tikinti kooperativlərinə 6 ay müddət verilməli, bu müddətdə bina dövlət qəbul komissiyasına təhvil verilmədikdə isə ciddi tədbirlər görülməlidir.
Hər kəs qanun qarşısında məsuliyyət daşıyır
Mənzil Məcəlləsinin 43-cü maddəsinə əsasən, çoxmənzilli binaların idarə olunması həmin binanın sakinlərindən ibarət yaradılan Mənzil Mülkiyyətçiləri Müştərək Cəmiyyəti (MMMC) tərəfindən həyata keçirilməlidir. Bu sahəyə nəzarət İqtisadiyyat Nazirliyinə həvalə olunub. Nazirlikdən bildirilib ki, indiyədək Binəqədi, Yasamal və Nəsimi rayonlarında 40-a yaxın MMMC yaradılıb və Ədliyyə Nazirliyi tərəfindən dövlət qeydiyyatına alınıb, Abşeron rayonu üzrə isə iki MMMC qeydiyyatdan keçib. Digər şəhər və rayonlarda isə bu cür qurumların yaradılmasına maraq göstərilmir.
Dövlət başçısının bu ilin oktyabr ayında imzaladığı sərəncamda müvafiq qurumlara mənzil xidmətlərinin yaxşılaşdırılması məqsədilə yaşayış binalarında məskunlaşmış vətəndaşların birliklərinin yaradılması tapşırığı verilib. Sənəddə qeyd edilir ki, Mənzil Məcəlləsinin tələblərinə uyğun olaraq, yaşayış binalarının birgə istifadəçiləri ümumi daşınmaz əmlak üzrə müəyyən hüquqlara malikdirlər və ondan istifadə üzrə funksiyaları yerinə yetirirlər. Həmin birliklərdə təmsil olunan mənzil sahibləri yaşayış binasının saxlanması, idarəedilməsi və digər işlərin görülməsində əsas rola malikdirlər. Bu, mənzil kooperativlərinin funksiyalarının azaldılması və mənzil sahiblərinin birbaşa özlərinin idarəçilikdə təmsil olunması deməkdir…
Mənbə: vergiler.az
Vəzifə: Mühasib
Vakansiya: Maliyyə direktoru
İri Korporativ Müştərilərin Kreditləşməsi Şöbəsinə maliyyə təhlili üzrə təcrübəçi